O Motivo da Crise da Habitação em Portugal (as Contas que Ninguém Mostra)

Toda a gente fala da crise da habitação, mas quase ninguém mostra as contas. Vi esta entrevista do engenheiro Fernando Santo ao programa Conversa Acabada e foi das explicações mais claras que já ouvi sobre o tema. Ele pega num quadro e calcula quanto custa realmente construir um apartamento em Portugal. Depois explica o que aconteceu às construtoras, porque é que hoje quase tudo é subcontratado e porque é que prometer casas baratas é, nas palavras dele, “mentir às pessoas”. Deixo-te aqui o vídeo e, a seguir, os pontos que mais me marcaram.

Quem é o engenheiro Fernando Santo

Antes de entrarmos nas contas, convém saberes quem fala. O Fernando Santo é engenheiro civil, foi bastonário da Ordem dos Engenheiros e secretário de Estado da Administração Patrimonial e Equipamentos do Ministério da Justiça. Conhece o setor por dentro:

• trabalhou nos planos de emergência que obrigaram os bancos a vender imóveis na crise de 2010
• participou em processos de realojamento em Lisboa, como o das famílias do Martim Moniz
• aconselha investidores e há anos que escreve e fala sobre a crise da construção

Por isso, quando ele diz que as casas não vão ficar baratas, eu levo isso a sério.

Como se calcula o valor de um terreno

Um terreno não vale pelos metros quadrados que tem, mas pela área de construção acima do solo que a câmara deixa fazer. É assim que se compram e vendem terrenos.

• Terreno de 1.000 m² com índice 1 → podes construir 1.000 m²
• Com índice 0,5 → só 500 m²
• Com índice 2 → 2.000 m²

Ou seja, se de um lado da rua o PDM permite moradias (índice 0,5) e do outro prédios (índice 2), os terrenos do segundo lado valem quatro vezes mais. Para o Fernando Santo, os planos diretores municipais “não têm nada de estratégico”: são planos de distribuição de riqueza. Uma assinatura num plano cria dinheiro do nada, e é por isso que há tanta guerra para passar terrenos de rústicos a urbanos.

Ele compara-o à emissão de moeda. Portugal deixou de imprimir escudos em 2001, mas no início deste século continuou a “fabricar dinheiro” com a urbanização de terrenos.

Quanto custa construir 1 m² em Portugal

O exemplo é propositadamente otimista: um terreno a 400 €/m² de construção, já com as infraestruturas (água, esgotos, eletricidade, telecomunicações, arruamentos e passeios), que sozinhas custam 150 a 200 €/m². Hoje quase não há terrenos a este preço em Lisboa, em Cascais, na área metropolitana ou sequer no Montijo.

O que está por trás de cada linha:

• Construção a 1.400 €/m²: é o mínimo com as regras europeias de eficiência energética, que obrigam o edifício a ser quase neutro em energia. Somam-se ainda os estudos ao solo para ver se precisa de ser descontaminado. “Não acredito que haja muitos a este preço”
• Caves: a garagem e as arrecadações ocupam em média metade da área acima do solo e custam 600 a 700 €/m². Não se vendem à parte: entram no preço do apartamento
• Os 20% de custos indiretos: projetos, fiscalização, ligações às redes, taxas camarárias, juros do financiamento e a equipa que gere um processo que demora muitos anos

Repara: só os custos, sem lucro, já dão 3.140 € por m². A margem de 20% é bruta, ainda antes de impostos e do risco. É por isso que ele insiste que um T2 a 376 mil € ou uma renda de 1.256 € não é especulação: “é só olharem para este quadro para perceberem a realidade versus as fantasias da ideologia”.

E se o IVA baixasse de 23% para 6%?

Neste exemplo, o preço final cairia só cerca de 10%, porque o peso maior é a construção e não o terreno. Ajuda, mas não resolve.

Nas zonas caras a conta piora:

• Terreno em Lisboa, Porto ou Cascais: 1.500 a 2.000 €/m², quatro a cinco vezes mais
• Construção: acima de 2.000 €/m²
• Custo final: perto de 5.000 €/m²
• Preço de venda com margem: 6.000 a 7.000 €/m²

A crise de 2010–2013: quem pagou a fatura

Muita gente esquece, “por razões ideológicas”, como chegámos aqui. Na crise de 2010 a 2013 pagaram:

• os promotores imobiliários que faliram
• as construtoras que desapareceram
• os proprietários, que viram o património valer muito menos
• a banca, obrigada pelo BCE a reduzir a exposição ao imobiliário à pressa

Os bancos venderam ao desbarato

Nos primeiros 10 anos do euro o dinheiro era barato e os bancos financiaram promotores a 100%. Quando o crédito parou, ninguém comprou, as obras ficaram por acabar e os construtores entregaram-nas aos bancos, que de repente passaram a “sócios” de promotores falidos.

O problema da banca, diz ele, não foram as famílias que deixaram de pagar a casa. Foram os promotores financiados a 100%. As imparidades vieram de avaliações feitas no pior momento, quando não havia crédito nem compradores.

Os planos de emergência obrigaram a vender terrenos com descontos de 40% a 50% a fundos que só tiveram de esperar. “Um terreno não é uma maçã que apodrece”: não precisava de ser vendido em 15 dias. Ele próprio esteve envolvido nesses processos.

Para ele, foi o maior erro da troika. Quem aguentou começou a vender sem perder dinheiro a partir de 2016. Bastava esperar dois anos.

Não há quem construa

Na crise houve gente que emigrou, que mudou de profissão, empresas que faliram e trabalhadores que entretanto morreram. Os números:

Hoje constrói-se quase um quarto do que se construía no início do século. Em 2005 havia ainda muito investimento público, com autoestradas e obras do pós-Expo. Por isso, diz ele, prometer milhares de casas em campanhas eleitorais não passa de promessa: não há capacidade para as construir.

O fim dos “patos bravos”

Os “patos bravos” ganharam má fama, mas o Fernando Santo defende que quem os critica “não sabe do que fala”. A história:

• Eram mestres de obras vindos de Tomar no tempo de Duarte Pacheco, ministro das Obras Públicas
• Começaram no bairro de Alvalada, em terrenos do Estado leiloados na Alfândega de Lisboa
• Construíam com custos controlados porque sabiam fazer: eram pedreiros, carpinteiros, conheciam a obra
• As casas eram compradas pelas caixas de previdência para arrendar aos funcionários públicos
• Depois da morte de Duarte Pacheco, em 1943, ganharam autonomia e passaram a comprar terrenos. Benfica foi o primeiro exemplo dessa construção sem ordenamento
• Foram eles que construíram grande parte de Lisboa e das periferias até ao final dos anos 80

A grande vantagem é que promotor e construtor eram a mesma pessoa. Havia uma só margem, não duas. Hoje essa geração morreu e os filhos não quiseram continuar: “porque é que alguém se vai meter numa alhada para ainda ser acusado de especulador?”

Das “empresas ministério” à subcontratação

Esta foi uma das partes mais interessantes da entrevista. Com a falência das grandes construtoras, perdeu-se também a passagem de conhecimento dos mais velhos para os mais novos: encarregados, engenheiros, o saber fazer.

E há algo ainda mais grave. As que sobreviveram mudaram de modelo para se protegerem:

O resultado é que os empreiteiros têm enorme dificuldade em gerir a cadeia de valor. Muitos engenheiros e diretores de obra estão desmotivados: “não tirei um curso para andar aqui a gerir dezenas de contratos, em vez de fazer a obra”. É por isso que engenharia civil tem dificuldade em atrair alunos.

“Se é tão bom negócio, porque não constroem mais?”

É a pergunta que ele faz a quem fala em especulação: se o negócio é tão bom, porque é que em vez de 28 mil casas não se fazem 50 mil? E porque é que, em cidades como Lisboa, os licenciamentos até caíram?

A resposta: cada vez menos gente aceita comprar um terreno a 1.500 €/m² e esperar 3 a 4 anos pela aprovação do projeto. Há investidores estrangeiros que compraram, construíram e venderam e que agora pararam. E não é culpa desta ou daquela câmara: é um problema estrutural.

Destaca uma exceção, Oeiras, onde Isaltino Morais “sabe o que faz”, como sabia João Soares quando presidiu à Câmara de Lisboa. Eram pessoas habituadas a fazer, com estruturas preparadas. Mas 20 a 25 anos sem investimento público têm um custo: as pessoas que sabiam desapareceram e a curva de aprendizagem é longa.

Reabilitação urbana: o regime que funcionava e foi revogado

Para ele, a reabilitação é uma das questões mais importantes do país e quase ninguém fala dela. Santana Lopes trouxe-a para a agenda em 2004, com as sociedades de reabilitação urbana, mas só arrancou a sério quando vieram os estrangeiros, os únicos dispostos a pagar o que ela custa: mais de 6.000 €/m².

O regime excecional de 2014

A regra era simples: um prédio com mais de 30 anos podia ser reabilitado sem cumprir todas as normas feitas depois, desde que a intervenção melhorasse o edifício. A analogia dele é com os carros: um carro de 1980 sem cinto nem airbag passa na inspeção e até pode ser registado como histórico, apesar de morrerem mais de 500 pessoas por ano nas estradas. Nas casas, não.

• Julho de 2019: o regime é revogado e tudo volta a ter de cumprir as normas atuais
• 2020: os edifícios licenciados caem 12% (INE)
• 2021: caem mais 4%
• Só agora se está a voltar aos números de 2019

“Não querer produzir um Rolls-Royce a partir de um carro de gama média”, resume. Ele próprio já aconselhou investidores que compraram prédios para reabilitar a não avançarem, depois de fazer as contas.

Burocracia e lobbies

• Património Cultural: pode parar uma obra durante dois anos. Há obras em Lisboa com paredes interiores suspensas só porque alguém decidiu que tinham de ser mantidas
• Zonas históricas: se a casa estiver numa zona classificada ou a menos de 50 metros de um edifício classificado, nem podes mexer no interior da tua fração sem autorização. Fachadas e coberturas, tudo bem; o interior é abuso
• Via pública: uma simples licença de ocupação pode demorar meses
• Lobbies: leis que nascem de diretivas de Bruxelas e do lobby do ambiente, “e a partir daí é só faturar”
• O exemplo da Gulbenkian: a obra do Centro de Arte Moderna gastou cerca de 2,5 milhões de euros só em descontaminação de solos, num sítio onde durante anos se visitaram exposições

E o Estado, dono de tanto património, deixa muito dele devoluto e abandonado.

O que podia ajudar em 1 a 2 anos

• 🏠 Arrendamento com confiança: resolver os despejos e liberalizar as rendas anteriores a 1990, para trazer casas fechadas para o mercado
• 🧱 Repor o regime excecional de reabilitação e verticalizar de novo as empresas
• 📋 Cortar burocracia no Património Cultural e nas licenças
• 👵 Um programa para os idosos com rendas antigas (ver abaixo)

Os idosos presos em casa

Para o Fernando Santo, o grupo mais vulnerável da habitação hoje são os idosos com rendas antigas. Quando arrendaram eram jovens. Hoje têm 80 ou 90 anos e vivem em 3.º e 4.º andares sem elevador, sem conseguirem sair para comprar pão. São acompanhados pela Segurança Social, pela Cruz Vermelha, por IPSS e pela câmara.

Muitas vezes o prédio está todo devoluto menos um ou dois andares, e o proprietário espera “a lei da vida” para poder fazer obras. “Não podemos dar a estas pessoas, como prémio de uma renda barata, as condições mais indignas no fim da vida.”

A proposta é um programa especial entre a Segurança Social, as famílias e os proprietários, caso a caso e por acordo, sem pôr ninguém na rua. Lembra o realojamento das famílias do Martim Moniz num prédio novo em Telheiras, com mais de 60 apartamentos: alguns idosos tiveram ali, pela primeira vez, uma casa digna. Assim ganhavam os idosos e voltavam prédios inteiros ao mercado.

A minha leitura

A conclusão do Fernando Santo é que é preciso “romper com a ideologia e olhar para os problemas com pragmatismo”. As casas novas não vão ficar baratas por decreto: o terreno, as regras, os impostos e a falta de quem construa empurram os preços para cima.

Encaixa no que já tinha ouvido ao Miguel Milhão sobre comprar casa e ao Saifedean Ammous sobre inflação e dívida.

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