Em 2025 concluíram-se 30 425 casas novas em Portugal. No início dos anos 2000 eram perto de 100 mil por ano. Pelo meio, o preço mediano do metro quadrado subiu para 2076 € e, no 2.º trimestre de 2026, as casas estavam 16,5% mais caras do que um ano antes.
Com números destes, perguntar como resolver a crise da habitação é perguntar como se constroem mais casas, e mais baratas. Já te mostrei as contas do custo por metro quadrado no artigo sobre o motivo da crise da habitação em Portugal. Aqui vou mais longe: o que está a travar a oferta e que medidas podiam mesmo baixar os preços.
Aviso já que não acredito em soluções milagrosas. Baixar um imposto ou dar uma garantia ao crédito ajuda alguém, mas não põe uma única casa nova no mercado.
Portugal deixou de construir casas suficientes
Segundo o INE, em 2025 foram concluídos 30 425 fogos (mais 8,7% do que em 2024) e licenciados 48 844 (mais 14,6%). Está a melhorar. Mas um fact-check do Observador, com base em dados que circularam no debate político, apontava para uma média de cerca de 104 mil casas por ano entre 2000 e 2004. E em 2015, no fundo do poço, o gráfico do INE que o mesmo artigo reproduz mostra apenas 7148 casas novas concluídas.
Ou seja, passámos dez anos a construir quase nada enquanto a procura crescia. E a procura não cresceu só por haver mais gente.
Nos Censos 2021 Portugal tinha menos habitantes do que em 2011, mas mais famílias: 4,15 milhões de agregados. Um quarto (24,8%) tem só uma pessoa e um terço (33,3%) tem duas. Somado, dá 58% dos agregados com uma ou duas pessoas. Mais agregados, mais pequenos, precisam de mais casas, e de casas mais pequenas.
Quanto custa realmente construir uma casa
Este é o número que mais gente devia conhecer. Nas contas do engenheiro Fernando Santo, um apartamento hipotético custa cerca de 3140 € por metro quadrado antes de qualquer lucro. Isto já inclui terreno, construção, estacionamento, projetos, taxas e impostos.
Só a construção pesa 1400 €/m², a que se juntam 23% de IVA. Num dos debates sobre o tema foi dado o exemplo da habitação de custos controlados de há uns anos, perto de 400 a 500 €/m², contra mais de 1500 € hoje. São valores citados nesse debate, não números oficiais, mas dão a ideia da subida.
Com 3140 € de custo, uma casa nunca vai chegar ao mercado a preço de salário português. Mesmo que o construtor não ganhe um cêntimo.
O peso do terreno e dos PDM
O terreno e aquilo que se pode construir nele decidem uma boa parte do preço final. Se o PDM só deixa fazer dois pisos num lote ao lado de uma estação de comboio, o custo do terreno divide-se por poucas casas e cada uma fica mais cara.
Aqui as medidas são duas:
- Estado e câmaras põem solo público à disposição de projetos de habitação acessível
- Rever os índices de construção nas zonas que já têm infraestruturas e transportes
Prédios de 20 andares no meio do Minho? Claro que não. Mas onde já há metro, comboio e saneamento, faz sentido deixar construir mais.
A burocracia que aumenta o preço final
Um licenciamento pode demorar anos e passar por várias entidades. Cada mês parado é juro a pagar ao banco, e esse custo vai direitinho para o preço da casa.
Depois há 308 municípios, cada um com o seu PDM, os seus conceitos, a sua plataforma e os seus papéis. Um construtor que funciona bem em Braga tem de aprender tudo de novo em Setúbal. Isto afasta empresas e reduz a concorrência.
O que proponho é simples de escrever e difícil de fazer: prazos máximos com consequências para quem não os cumpre, processos 100% digitais, uma plataforma nacional de licenciamento e definições iguais em todo o país.
Porque o arrendamento pode ser a solução mais rápida
Construir demora anos. Mas há casas que já existem. Os Censos 2021 contaram 723 215 alojamentos vagos, cerca de 12% do parque habitável. Desses, 348 097 estavam à venda ou para arrendar. Os outros 375 118 estavam vazios por outros motivos.
Muitos estão vazios porque o dono tem medo. Medo de mudanças na lei a cada governo, de um inquilino que deixa de pagar e de um processo em tribunal que se arrasta. E outros simplesmente precisam de obras que ninguém quer pagar.
Para os trazer para o mercado:
- Deixar deduzir as obras de remodelação, com fatura, quando a casa vai para arrendamento
- Uma lei do arrendamento estável, que não mude de dois em dois anos
- Processos rápidos quando há falta de pagamento comprovada
- Um seguro de renda que cubra alguns meses de incumprimento
- A Segurança Social a pagar parte da renda de quem comprovadamente não consegue
O último ponto parece-me o mais importante. A proteção de quem não pode pagar é política social e deve ser paga por todos, não pelo senhorio que teve azar no inquilino.
Habitação low cost e custos controlados
Hoje faz-se ao contrário. Compra-se o terreno, faz-se o projeto, cumprem-se todas as regras e no fim vê-se quanto custa. O resultado é o que já viste.
A alternativa é começar pelo fim: quanto pode pagar uma família com dois salários médios? A partir daí adapta-se o terreno, a área, o projeto e as regras. Para isso é preciso um regime próprio para habitação de custos controlados, com regras mais simples, e com uma condição: casas feitas com fortes apoios públicos devem ter limites à revenda, para não virarem negócio no dia seguinte.
E faz sentido construir mais T1 e T2. Se 58% das famílias têm uma ou duas pessoas, um parque cheio de T3 e T4 é dinheiro mal gasto.
Industrialização e construção em escala
A construção tradicional faz-se obra a obra, tijolo a tijolo, e cada projeto começa do zero. Imagina fazer carros assim.
Pré-fabricação, construção modular, projetos base repetíveis e produção em fábrica baixam custos e prazos. Mas uma fábrica só se monta se houver encomendas garantidas durante anos. Por isso falo de escala: programas públicos e privados de longo prazo, com milhares de casas por ano, que deem a uma empresa a confiança de investir.
O papel do Estado e das autarquias
O Estado tem de aumentar o parque público de arrendamento para quem não consegue entrar no mercado privado. Mas não precisa de fazer tudo sozinho. Pode entrar com o terreno e as regras e deixar empresas privadas construir e manter os prédios, em parcerias público-privadas.
Nos impostos também há margem. Em maio de 2026 foi aprovado o IVA a 6% na construção de casas a “preços moderados”, entre outras medidas fiscais para a habitação. Ajuda. Mas faz as contas com os números do Fernando Santo: o IVA sobre os 1400 € de construção passa de 322 € para 84 €. São 238 € a menos num custo de 3140 €, menos de 8%.
Rever o IMT, o AIMI e as taxas municipais, e tornar o arrendamento fiscalmente mais interessante, pode ajudar a pôr mais casas no mercado. Mas só se o benefício estiver ligado a casas novas ou a casas que entram mesmo no arrendamento.
Porque apoiar compradores sem aumentar a oferta pode falhar
Imagina 100 casas e 150 famílias interessadas. Se o Estado der a cada família mais 20 mil € de capacidade de compra, continuam a existir 100 casas. O que muda é quanto as famílias conseguem oferecer por elas.
É por isso que a garantia pública no crédito à habitação para jovens me deixa com dúvidas. Até agosto de 2025 já abrangia 15,3 mil contratos, segundo o Banco de Portugal. Para quem consegue comprar casa é uma ajuda real, e eu percebo quem a usa. Mas sem mais casas, parte do benefício acaba absorvida pelos preços.
Se estás nesta fase, também vale a pena ler o que o Miguel Milhão diz sobre se comprar casa é mau investimento, com as contas de comprar e arrendar.
O que dizem os críticos desta visão
Nem toda a gente concorda que o problema seja só falta de oferta. Há quem aponte o alojamento local, a compra por investidores e por estrangeiros como causas centrais, e defenda limites às rendas, mais impostos sobre casas vazias ou restrições à compra por não residentes. O pacote aprovado em 2026 já inclui, por exemplo, um IMT de 7,5% para compradores não residentes.
A minha leitura é que estas medidas podem aliviar a pressão em zonas específicas, sobretudo em Lisboa, no Porto e no Algarve. Mas nenhuma delas baixa os 3140 €/m² que custa construir. E enquanto isso não baixar, a casa nova vai continuar fora do alcance de quem vive do salário.
Plano em 8 medidas para resolver a crise da habitação
Se fosse eu a decidir a ordem, seria esta:
- Pôr casas existentes e devolutas no arrendamento
- Simplificar e acelerar os licenciamentos
- Aumentar o solo disponível para construção
- Criar regras próprias para a habitação acessível
- Industrializar e ganhar escala na construção
- Aumentar o parque público de arrendamento
- Melhorar os transportes nas periferias
- Apoiar os jovens no crédito, mas só depois de haver mais oferta
A primeira dá resultados em meses. As outras levam anos. Por isso mesmo, quanto mais tarde começarem, mais tarde se sente a diferença.
Perguntas frequentes
Quantas casas novas se constroem por ano em Portugal?
Em 2025 foram concluídos 30 425 fogos e licenciados 48 844, segundo o INE. No início dos anos 2000 a média andava perto das 100 mil casas por ano.
Quantas casas vazias há em Portugal?
Os Censos 2021 contaram 723 215 alojamentos vagos, cerca de 12% do parque habitável. Desses, 348 097 estavam à venda ou para arrendar.
Baixar o IVA da construção para 6% resolve a crise da habitação?
Ajuda, mas não resolve sozinho. Num custo de 3140 €/m², a descida do IVA sobre 1400 € de construção poupa cerca de 238 €/m², menos de 8%.
Porque é que as casas estão tão caras em Portugal?
Porque se constrói pouco e caro. Terreno, licenciamentos lentos, regras diferentes em cada município, materiais e impostos levam o custo para valores acima do que os salários portugueses aguentam.
Os apoios aos jovens ajudam a comprar casa?
Ajudam quem os usa, mas sem mais casas no mercado parte do apoio pode ser absorvida pela subida dos preços.
